فرق قرارداد بیع و اجاره چیست؟

به نقل بهترین وکیل شیراز اصلی‌ترین تفاوت بیع و اجاره در  نوع عقد می‌باشد. به منظور درک بهتر تفاوت‌های موجود بین عقد اجاره و عقد بیع، لازم است در ابتدای امر، ابعاد هر یک از این عقود را مورد بررسی قرار داد. تعریف عقد در ماده 183 قانون مدنی ذکر شده است. بطور کلی منظور از عقد، این است که یک نفر یا چندین نفر در برابر یک نفر یا عده‌ای دیگر، بر امری تعهد نمایند و این تعهد مورد قبول طرفین واقع شود.  عقود خود به چند دسته تملیکی، عهدی و اذنی تقسیم می‌شوند. هر دو عقد بیع و اجاره، جزو عقود تملیکی هستند.

در اجاره ملک، یک ملکی با حدود اختیارات محدود و معینی از طرف موجر در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد. اما در عقد بیع، انتقال مالکیت صورت می‌گیرد. در بیع وقتی ملک به ید متصرف درآمد، وی نسبت به ملک هر گونه تغییر و تحولی می‌تواند ایجاد کند. همین مسئله یکی از تفاوت‌های مابین این دو عقد می‌‎باشد.

تفاوت بیع و اجاره (1) از نظر وکیل ملکی در شیراز

عقد بیع و تفاوت بیع و اجاره

منظور از  بیع، خرید و فروش می‌باشد. در واقع عقد بیع، عقدی است که طی آن خریدار در ازای مالی که به ملکیت او در می‌آید به فروشنده مالی را می‌پردازد. در عقد بیع نام دیگر فروشنده، بایع است. همانطور که گفته شد بیع عقدی تملیکی و معوض است. در عقد بیع، خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود. اینکه گفته شد عقد بیع، معوض است، بدین معنا است که برای اینکه خریدار مالک مبیع شود باید در ازای آن ثمنی را به فروشنده یا همان بایع پرداخت کند. در صورتی‌که این پرداخت انجام نشود، این عمل حقوقی صورت گرفته، بیع نیست.

عقد بیع، جزء عقود لازم و معین است. منظور از لازم بودن عقد بیع این است که جز در موارد مشخص و معینی، هیچ‌کدام از طرفین معامله (بایع و خریدار) حق فسخ بیع را ندارند. در عقد بیع نیز مانند سایر عقود باید شرایط صحت معامله وجود داشته باشد. از جمله شرایط صحت معامله عبارتند از:

طبق قانون، یکی از شرایط صحت معاملات مختلف از جمله بیع، وجود قصد و رضا در طرفین است.

اهلیت طرفین نیز از دیگر شروط صحت تمامی معاملات از جمله بیع و اجاره می‌باشد.

برای صحت یک معامله، لازم است موضوع آن معین باشد.

مشروعیت جهت معامله نیز از دیگر شروط صحت معاملات است.

عقد بیع دارای چهار قسم کلی است: بیع نقد، بیع نسیه، بیع سلم، بیع کالی به کالی

در بیان تفاوت بیع و اجاره باید گفت؛ با بررسی ماده 446 قانون مدنی و ماده 338 قانون مذکور، این نتیجه حاصل می‌گردد که در عقد بیع، خریدار مالک عین مال می‌شود. اما در عقد اجاره، مستاجر مالک منفعت می‌شود.

در واقع همین واژه عین، باعث ایجاد تفاوت بیع و اجاره می‌شود.

 

تفاوت بیع و اجاره (1)

عقد اجاره، چه عقدی است؟

برای درک بهتر تفاوت بیع و اجاره، لازم است در رابطه با اجاره نیز توضیحاتی ارائه شود. اقسام عقد اجاره عبارتند از: اجاره اشخاص، اجاره اشیاء و اجاره حیوانات.  بطور کلی در تعریف عقد اجاره باید گفت؛ در اجاره مستاجر نسبت به منافع عین مستاجره مالکیت پیدا می‌کند. همانطور که گفته شد، این مسئله بیانگر تفاوت بیع و اجاره است.

با وجود تفاوت بیع و اجاره، بین این دو عقد شباهت‌های بسیاری وجود دارد. عقد اجاره نیز مانند عقد بیع، جزء عقود لازم است و طرفین نمی‌توانند قرارداد اجاره را یکطرفه فسخ کنند. همچنین اجاره جزو عقود معوض است. در عقد اجاره نیز باید، شرایط صحت معامله که همان وجود قصد و رضا، اهلیت طرفین، معین بودن مورد عقد و مشروعیت جهت است، وجود داشته باشد. در عقد اجاره، یک‌سری تکالیف بر عهده موجر نهاده شده است. یک‌سری تکالیف نیز بر عهده مستاجر است.

عقد اجاره، چه عقدی است؟

علاوه بر چند تفاوت بیع و اجاره که در مطالب بالا ذکر شد، یکی دیگر از تفاوت‌های بین این  دو عقد، این است که اجاره قراردادی موقت می‌باشد. در حالی که عقد بیع دائمی است. در واقع یک تفاوت بیع و اجاره که بسیار مهم است، در نحوه و طریق انتقال مورد معامله می‌باشد. بهتر است بگوییم، اینکه انتقال مورد معامله به شکل دائمی یا موقت باشد، موردی حائز اهمیت در تفاوت بیع و اجاره است.

در ادامه بیان تفاوت بیع و اجاره، ذکر این نکته لازم است که اجاره به شرط تملیک بسیار به مفهوم بیع نزدیک است. اما تفاوتی که بین این دو مورد وجود دارد این است که در عقد بیع، خریدار به محض اینکه عقد واقع شد، مالک عین می‌گردد. در واقع در همان لحظه، مالکیت عین به وی منتقل می‌شود. اما در اجاره به شرط تملیک، بعد از اینکه یک‌سری شرایط حاصل شد، مالکیت انتقال پیدا خواهد کرد. اگر بخواهیم طی یک مثال، مفهوم اجاره به شرط تملیک را بیان کنیم، باید گفت؛ اجاره به شرط تملیک، بدین شکل است که فرد الف خانه‌اش را به شخص ب اجاره می‌دهد. مستاجر مبلغی را در زمان‌ مشخص ماهانه و… به شخص الف پرداخت می‌کند. این پرداخت تا جایی ادامه پیدا می‌کند که با مبلغ خانه برابری کند. در اینجا این شرط وجود دارد که در زمانی که آخرین قسط پرداخت شد، فرد ب مالک خانه شود.

حال که مفهوم اجاره به شرط تملیک برای شما روشن شد، حتما پی به تفاوت بیع و اجاره به شرط تملیک برده‌اید.

خیارات در عقد بیع و اجاره

در ادامه مطلب، لازم است به ذکر نکاتی در رابطه با خیارات نیز پرداخت. منظور از عقد خیاری، عقدی است که در آن، اختیار فسخ معامله برای شخص ثالث یا یکی از طرفین یا هر دو نفر قرار داده شود. در قانون مدنی از خیارات متعددی نام برده شده است. در این میان سه خیار وجود دارند که ویژه عقد بیع هستند. در واقع این سه خیار در سایر عقود از جمله عقد اجاره، جایگاهی ندارند. شاید بتوان همین مسئله را نیز جزو تفاوت بیع و اجاره دانست.

از جمله خیاراتی که وکیل صرفا مربوط به عقد بیع می‌باشند، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن هستند. زمان استفاده از خیار مجلس، صرفا محدود به همان مجلس عقد می‌باشد. خیار حیوان نیز مربوط به خرید و فروش و بیع حیوان است. مفهوم خیار تاخیر ثمن نیز از نام آن کاملا روشن است. مهلت استفاده از این خیار، سه روز می‌باشد