مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

در مواجهه با چالش های روابط موجر و مستاجر، به خصوص زمانی که مستاجر پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نمی کند، آگاهی از راه های قانونی برای مالکان از اهمیت بالایی برخوردار است. برای گرفتن حکم یا دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، موجر باید با مدارک لازم (مانند قرارداد اجاره و سند مالکیت) به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت نماید. شورا پس از بررسی شرایط و احراز صلاحیت، دستور تخلیه را صادر می کند.

پیچیدگی ها و ظرافت های قانونی در فرآیند تخلیه ملک، می تواند برای بسیاری از مالکان و حتی مستاجران، سردرگم کننده باشد. از طرفی، انتظار طولانی برای حل وفصل اختلافات در مراجع قضایی، دغدغه ای همیشگی بوده است. به همین دلیل، شورای حل اختلاف به عنوان مرجعی که می تواند در برخی از دعاوی تخلیه، روند را سریع تر پیش ببرد، مورد توجه قرار می گیرد. درک دقیق تفاوت میان «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» و آگاهی از صلاحیت های شورا، گامی حیاتی در مسیر حل اینگونه مسائل است. این مقاله به عنوان راهنمایی جامع، به بررسی گام به گام مراحل اخذ دستور یا حکم تخلیه از شورای حل اختلاف می پردازد تا مالکان بتوانند با اطمینان و آگاهی بیشتر، حقوق قانونی خود را پیگیری کنند و مستاجران نیز از فرآیندهای پیش رو مطلع شوند.

مفاهیم پایه: حکم تخلیه، دستور تخلیه و صلاحیت شورا

زمانی که صحبت از تخلیه ملک به میان می آید، دو اصطلاح «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» اهمیت ویژه ای پیدا می کنند. شناخت تفاوت های ماهوی و اجرایی این دو، برای انتخاب مسیر قانونی درست و تسریع در فرآیند، ضروری است.

تفاوت اساسی دستور تخلیه و حکم تخلیه

در نگاه اول، ممکن است این دو اصطلاح مشابه به نظر برسند، اما از نظر قانونی، ماهیت، مرجع صدور، سرعت، و قابلیت اعتراض، تفاوت های چشمگیری دارند که در ادامه به تفصیل مورد بررسی قرار می گیرند.

دستور تخلیه (ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376)

دستور تخلیه، یک روش فوری و غیرقابل اعتراض برای بازپس گیری ملک است که تحت شرایط خاصی صادر می شود. این نوع درخواست، معمولاً برای قراردادهای اجاره ای که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند و مدت آن ها منقضی شده، کاربرد دارد. شرایط دقیق صدور دستور تخلیه شامل موارد زیر است:

• انقضای مدت قرارداد اجاره: این مهم ترین و اصلی ترین شرط برای صدور دستور تخلیه است. پس از اتمام مدت قرارداد، موجر می تواند این درخواست را مطرح کند.
• وجود سند رسمی اجاره: اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) تنظیم شده باشد، موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند یا اداره اجرای ثبت، درخواست دستور تخلیه را مطرح کند.
• وجود اجاره نامه عادی با دو شاهد: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی (دست نویس یا چاپی) تنظیم شده باشد، برای صدور دستور تخلیه فوری توسط مراجع قضایی (مانند شورای حل اختلاف)، لازم است که ذیل قرارداد، توسط حداقل دو نفر شاهد امضا شده باشد. حضور شهود، اعتبار سند عادی را برای این نوع درخواست افزایش می دهد.

دستور تخلیه به دلیل فوریت و عدم نیاز به دادرسی طولانی و تشکیل جلسه رسیدگی، سریع تر از حکم تخلیه صادر می شود. همچنین، قابلیت اعتراض به ماهیت دستور وجود ندارد؛ به این معنا که مستاجر نمی تواند به خودِ دستور صادرشده اعتراض کند، اما می تواند نسبت به عملیات اجرایی پس از صدور دستور، اعتراضاتی را مطرح کند.

حکم تخلیه (سایر موارد)

حکم تخلیه زمانی صادر می شود که شرایط دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد و یا موجر به دلایلی غیر از انقضای مدت قرارداد، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. این نوع درخواست، نیازمند دادرسی کامل و رسیدگی قضایی است. شرایط صدور حکم تخلیه می تواند شامل موارد زیر باشد:

• تعدی و تفریط مستاجر: اگر مستاجر در استفاده از ملک کوتاهی یا زیاده روی کرده و به ملک آسیب برساند.
• تغییر کاربری ملک: در صورتی که مستاجر بدون اجازه موجر، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً از مسکونی به تجاری).
• عدم پرداخت اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، موجر می تواند درخواست حکم تخلیه را مطرح کند. این مورد، علی رغم اینکه دلیل رایجی برای تخلیه است، معمولاً نیازمند دادرسی و صدور حکم است، مگر اینکه شرایط خاصی در قرارداد برای تخلیه فوری پیش بینی شده باشد.
• عدم تمدید قرارداد و عدم وجود شهود: اگر قرارداد اجاره پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، مدت آن منقضی شده باشد، اما اجاره نامه عادی فاقد دو نفر شاهد باشد، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری را بدهد و باید از طریق دادخواست تخلیه و اخذ حکم اقدام کند.

حکم تخلیه به دلیل نیاز به دادرسی، تشکیل جلسات رسیدگی، و ارائه دفاعیات توسط طرفین، زمان برتر است. همچنین، قابلیت اعتراض و تجدید نظر نسبت به حکم تخلیه وجود دارد و مستاجر می تواند در مهلت های قانونی به آن اعتراض کند.

جدول زیر تفاوت های کلیدی دستور و حکم تخلیه را به صورت خلاصه نشان می دهد:

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
مرجع صدور اصلی	شورای حل اختلاف (یا دادگاه)	دادگاه
مبنای قانونی	ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376	قوانین روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون مدنی
شرایط صدور	انقضای مدت اجاره (قرارداد عادی با 2 شاهد یا رسمی)	تعدی، تفریط، تغییر کاربری، عدم پرداخت اجاره بها، عدم تمدید و…
سرعت رسیدگی	بسیار سریع (فوری)	متوسط تا طولانی
نیاز به دادرسی	خیر (بررسی شکلی)	بله (جلسات رسیدگی، دفاع)
قابلیت اعتراض به ماهیت	خیر	بله (واخواهی، تجدیدنظر، فرجام)
قابلیت اعتراض به عملیات اجرایی	بله	بله

صلاحیت شورای حل اختلاف در دعاوی تخلیه

شورای حل اختلاف، به عنوان مرجعی برای رسیدگی به دعاوی کوچک و تسریع در حل و فصل اختلافات، در برخی از پرونده های تخلیه نیز صلاحیت دارد. تمرکز اصلی شورای حل اختلاف در این زمینه، بر صدور «دستور تخلیه» است.

این شورا معمولاً برای مواردی که قرارداد اجاره پس از سال 1376 منعقد شده و مدت آن منقضی گردیده است، همچنین قرارداد عادی اجاره دارای دو شاهد باشد، صلاحیت صدور دستور تخلیه را دارد. در مورد قراردادهای رسمی اجاره نیز، شورای حل اختلاف یا دادگاه می توانند دستور تخلیه را صادر کنند.

حدود صلاحیت مالی شورا نیز در دعاوی مربوط به اجاره بها و خسارات، تعریف شده است. بر اساس قوانین، شورای حل اختلاف تا سقف مشخصی (که در زمان نگارش این مقاله عموماً تا بیست میلیون تومان است) می تواند به دعاوی مالی رسیدگی کند. بنابراین، اگر موجر علاوه بر تخلیه، مطالبه اجاره بهای معوقه یا خسارت داشته باشد که مبلغ آن در حیطه صلاحیت مالی شورا باشد، می تواند آن را همزمان در شورا مطرح کند.

با این حال، مواردی نیز وجود دارد که از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج بوده و باید در دادگاه عمومی مطرح شوند. این موارد عبارتند از:

• قراردادهای اجاره منعقدشده قبل از سال 1376: این قراردادها، به خصوص برای اماکن تجاری، تابع قوانین سابق بوده و نیاز به دادرسی در دادگاه دارند.
• قراردادهای اجاره عادی فاقد دو شاهد: همانطور که پیش تر ذکر شد، اگر اجاره نامه عادی، امضای دو نفر شاهد را نداشته باشد، شورای حل اختلاف نمی تواند دستور تخلیه فوری را صادر کند و موجر باید دادخواست تخلیه ید را در دادگاه مطرح کند.
• دعاوی پیچیده تر: مواردی مانند تعدی و تفریط، تغییر کاربری، و سایر دلایلی که نیاز به بررسی دقیق تر و تشکیل جلسات رسیدگی دارند، اغلب در صلاحیت دادگاه های عمومی هستند.
• دعاوی با ارزش مالی بالاتر: اگر مطالبه مالی (اجاره بهای معوقه یا خسارت) از سقف صلاحیت شورای حل اختلاف فراتر رود، باید در دادگاه مطرح شود.

شناخت دقیق این حدود صلاحیت به موجر کمک می کند تا از ابتدا مسیر درست قانونی را انتخاب کرده و از اتلاف وقت و انرژی خود جلوگیری کند.

پیش نیازها و مدارک لازم برای درخواست تخلیه از شورا

برای اینکه بتوانید فرآیند گرفتن دستور یا حکم تخلیه از شورای حل اختلاف را با موفقیت و سرعت بیشتری طی کنید، لازم است از شرایط قانونی لازم آگاه باشید و مدارک مورد نیاز را به صورت کامل و دقیق تهیه نمایید. یک اشتباه کوچک در این مرحله می تواند روند را به تاخیر بیندازد.

شرایط قانونی برای درخواست

قبل از هر اقدامی برای ثبت درخواست تخلیه، اطمینان از وجود شرایط قانونی زیر ضروری است:

• انقضای مدت قرارداد اجاره: این مهمترین و اساسی ترین شرط برای درخواست «دستور تخلیه فوری» از شورای حل اختلاف است. اگر مدت قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، درخواست تخلیه فوری پذیرفته نمی شود، مگر در موارد خاص و با دلایل موجه قانونی که معمولاً نیاز به حکم دادگاه دارند.
• عدم تخلیه داوطلبانه مستاجر: موجر باید بتواند ثابت کند که با وجود انقضای مدت قرارداد یا سایر دلایل قانونی، مستاجر به صورت داوطلبانه ملک را تخلیه نکرده است.
• اثبات رابطه استیجاری معتبر: وجود یک قرارداد اجاره کتبی، چه رسمی و چه عادی، برای اثبات رابطه موجر و مستاجر حیاتی است. این قرارداد باید معتبر باشد و شرایط قانونی لازم را دارا باشد.
• (برای دستور تخلیه) رسمی بودن قرارداد یا وجود دو شاهد در اجاره نامه عادی: این شرط برای درخواست دستور تخلیه فوری، بسیار تعیین کننده است.
  • اگر اجاره نامه به صورت رسمی (در دفتر اسناد رسمی) تنظیم شده باشد، بدون نیاز به شاهد، می توان درخواست دستور تخلیه داد.
  • اگر اجاره نامه به صورت عادی (در بنگاه املاک یا دست نویس) تنظیم شده باشد، برای اینکه شورای حل اختلاف بتواند دستور تخلیه فوری صادر کند، حتماً باید ذیل آن توسط حداقل دو نفر شاهد امضا شده باشد. در صورت عدم وجود شاهد، موجر باید برای گرفتن «حکم تخلیه» به دادگاه عمومی مراجعه کند که فرآیندی طولانی تر و با دادرسی کامل است.

مدارک ضروری (لیست دقیق و کامل)

پس از اطمینان از وجود شرایط قانونی، تهیه و جمع آوری دقیق مدارک زیر برای ارائه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی الزامی است:

1. اصل و کپی قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک است. در صورتی که قرارداد عادی باشد، باید به امضای دو نفر شاهد در آن توجه ویژه شود.
2. اصل و کپی سند مالکیت ملک: سند رسمی ملک یا قولنامه معتبر (در صورتی که موجر خریدار ملک و هنوز سند رسمی به نام او منتقل نشده باشد) که نشان دهنده مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره است.
3. اصل و کپی مدارک شناسایی موجر: شامل کارت ملی و شناسنامه موجر یا وکیل قانونی او.
4. رسید واریز ودیعه به حساب دادگستری (در صورت نیاز): اگر مستاجر هنگام تخلیه، مبلغ ودیعه (رهن) را از موجر طلبکار باشد و موجر آماده پرداخت آن باشد، باید این مبلغ را به حساب سپرده دادگستری واریز کند و رسید آن را برای پیوست به پرونده ارائه دهد. این اقدام برای اجرای دستور/حکم تخلیه، الزامی است.
5. در صورت نیاز، اظهارنامه ابلاغی به مستاجر: در برخی موارد، به خصوص اگر موجر قصد دارد غیر از انقضای مدت، به دلایل دیگری (مانند عدم پرداخت اجاره بها) درخواست تخلیه کند، ممکن است لازم باشد قبلاً اظهارنامه ای مبنی بر اخطار به مستاجر و درخواست تخلیه ارسال شده باشد. این اظهارنامه می تواند به عنوان مدرک اثبات اطلاع رسانی به مستاجر به پرونده پیوست شود.
6. (برای مطالبه اجور معوقه) فیش های واریز نشده یا مدارک اثبات عدم پرداخت: در صورتی که موجر همزمان با درخواست تخلیه، مطالبه اجاره بهای عقب افتاده را نیز داشته باشد، باید مدارک مربوط به عدم پرداخت (مانند پرینت حساب، اظهارنامه عدم پرداخت، یا فیش های واریز نشده) را ارائه دهد.

تهیه دقیق و کامل این مدارک، گام نخست برای موفقیت آمیز بودن فرآیند درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف است.

مراحل گام به گام اخذ دستور/حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

پس از آگاهی از مفاهیم و تهیه مدارک لازم، نوبت به طی کردن مراحل عملی و اداری برای اخذ دستور یا حکم تخلیه می رسد. این فرآیند، با جزئیات و دقت خاص خود، باید مرحله به مرحله پیش برود.

گام اول: مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

اولین قدم برای هرگونه اقدام قضایی در ایران، ثبت درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.

• نحوه ثبت دادخواست/درخواست: در این دفاتر، موجر یا وکیل او باید درخواست خود را ثبت کند. نکته مهم در این مرحله، دقت در انتخاب نوع درخواست است.
  • اگر شرایط لازم برای «دستور تخلیه فوری» (قرارداد اجاره پس از 1376، انقضای مدت، و وجود دو شاهد در اجاره نامه عادی یا رسمی بودن سند) وجود داشته باشد، باید گزینه «درخواست دستور تخلیه» انتخاب شود.
  • در غیر این صورت، یعنی اگر شرایط دستور تخلیه فوری محقق نباشد (مثلاً اجاره نامه عادی فاقد شاهد باشد یا دلایل تخلیه از قبیل تعدی و تفریط مطرح باشد)، باید «دادخواست تخلیه» ثبت گردد. دادخواست، نیاز به دادرسی و صدور حکم دارد و رسیدگی به آن در دادگاه یا شورای حل اختلاف (بسته به صلاحیت) انجام می شود.
• نکات مهم در تکمیل فرم ها: هنگام تکمیل فرم ها، باید نهایت دقت را به کار برد. اطلاعات مربوط به آدرس دقیق ملک، مشخصات کامل موجر و مستاجر، و خواسته دقیق (مثلاً درخواست دستور تخلیه یا درخواست حکم تخلیه به دلیل انقضای مدت و مطالبه اجور معوقه) باید به درستی و بدون ابهام وارد شوند. هرگونه اشتباه در این مرحله می تواند منجر به رد درخواست یا تاخیر در روند رسیدگی شود.
• پرداخت هزینه های دادرسی: برای ثبت هر درخواست قضایی، هزینه هایی مطابق تعرفه قوه قضاییه باید پرداخت شود. این هزینه ها شامل هزینه دادرسی، ابلاغ و سایر خدمات مربوط به ثبت درخواست است.

گام دوم: ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف

پس از ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پرداخت هزینه ها، پرونده به صورت سیستمی و خودکار به مرجع صالح ارجاع داده می شود.

• روند سیستمی و تعیین شعبه شورا: سیستم قضایی، بر اساس نوع درخواست (دستور تخلیه یا دادخواست تخلیه) و آدرس ملک مورد اجاره، شعبه شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح را تعیین و پرونده را به آن ارجاع می دهد. معمولاً پرونده های مربوط به تخلیه ملک، به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می گردند.

گام سوم: رسیدگی در شورای حل اختلاف (ویژه دستور تخلیه)

این گام، یکی از مهمترین مراحل برای درخواست «دستور تخلیه فوری» است که سرعت بالای آن، از مزایای اصلی این روش محسوب می شود.

• بررسی سریع شرایط توسط قاضی شورا بدون نیاز به تشکیل جلسه حضوری: در صورتی که درخواست، از نوع «دستور تخلیه» باشد و قاضی شورا پس از بررسی مدارک ارائه شده (به ویژه قرارداد اجاره با دو شاهد یا سند رسمی) احراز کند که تمامی شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه فوری فراهم است، بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی حضوری و دعوت از مستاجر برای دفاع، دستور تخلیه را صادر می کند. این فرآیند می تواند در زمانی کوتاه، حتی در حد چند روز، انجام شود.
• توضیح عدم ابلاغ و اخطار به مستاجر قبل از صدور دستور تخلیه: در این روش، قبل از صدور دستور تخلیه، نیازی به ابلاغ و اخطار به مستاجر نیست. این ویژگی باعث فوریت در رسیدگی و صدور دستور می شود و مانع از آن می گردد که مستاجر فرصت اتلاف وقت و مقاومت های اولیه را پیدا کند.

گام چهارم: صدور دستور تخلیه (یا حکم تخلیه)

پس از بررسی های لازم، مرجع رسیدگی کننده، اقدام به صدور رأی می کند.

• زمان تقریبی صدور دستور (معمولاً سریع): همانطور که اشاره شد، برای «دستور تخلیه»، فرآیند صدور بسیار سریع است و می تواند از چند روز تا یک هفته به طول انجامد.
• تفاوت زمان بندی برای حکم تخلیه: اگر درخواست از نوع «دادخواست تخلیه» باشد و نیاز به صدور «حکم تخلیه» باشد، فرآیند زمان برتر خواهد بود. در این حالت، شورا یا دادگاه (بسته به صلاحیت)، جلسات رسیدگی تشکیل می دهد، طرفین را دعوت به دفاع می کند و پس از شنیدن اظهارات و بررسی مدارک، اقدام به صدور حکم می کند که ممکن است چندین ماه به طول بیانجامد.

گام پنجم: (برای حکم تخلیه) ابلاغ، مهلت اعتراض و قطعیت

این گام، بیشتر برای زمانی است که «حکم تخلیه» (و نه دستور تخلیه فوری) صادر شده باشد و مراحل اجرایی آن کمی متفاوت است.

• ابلاغ به مستاجر و مهلت 20 روزه برای اعتراض: در صورت صدور «حکم تخلیه»، این حکم به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر از زمان ابلاغ، ۲۰ روز فرصت دارد تا نسبت به آن اعتراض کند و تقاضای تجدیدنظر دهد.
• چگونگی قطعی شدن حکم: اگر مستاجر در مهلت ۲۰ روزه اعتراض نکند، یا پس از اعتراض و رسیدگی در مراجع بالاتر (دادگاه تجدیدنظر)، حکم تایید و قطعی شود، آنگاه حکم تخلیه قابلیت اجرا پیدا می کند. این مرحله، در مقایسه با دستور تخلیه، زمان بیشتری را به خود اختصاص می دهد.

آگاهی از تفاوت های میان درخواست دستور تخلیه و دادخواست تخلیه در زمان ثبت پرونده، می تواند به طور چشمگیری بر سرعت و نتیجه فرآیند تاثیرگذار باشد. انتخاب گزینه صحیح، گامی کلیدی در رسیدن به هدف نهایی است.

نکات حقوقی مهم و سوالات رایج

فرآیند تخلیه ملک، سرشار از نکات حقوقی ریز و درشتی است که آگاهی از آن ها می تواند به شما در پیشبرد موفقیت آمیز پرونده کمک کند. در این بخش، به مهم ترین این نکات و پرسش های رایج می پردازیم.

تأثیر ودیعه (رهن) بر فرآیند تخلیه

ودیعه یا همان مبلغ رهن، یکی از عناصر کلیدی در اکثر قراردادهای اجاره است که نقش مهمی در فرآیند تخلیه ایفا می کند.

• لزوم واریز ودیعه به حساب دادگستری برای اجرای دستور/حکم: بر اساس قانون، برای اینکه دستور یا حکم تخلیه قابلیت اجرا پیدا کند، موجر موظف است مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به حساب سپرده دادگستری واریز کند. تا زمانی که این مبلغ واریز نشود، واحد اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک نخواهد کرد. هدف از این کار، تضمین بازگشت مبلغ ودیعه به مستاجر و جلوگیری از تضییع حقوق اوست.
• نحوه توقیف ودیعه برای کسر اجاره بها یا خسارات معوقه: اگر مستاجر به موجر اجاره بهای معوقه بدهکار باشد یا خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر می تواند با طرح دعوایی جداگانه (یا همزمان با درخواست تخلیه در صورت صلاحیت شورای حل اختلاف) نسبت به توقیف این مبلغ در حساب دادگستری اقدام کند تا پس از کسر مطالبات خود، مابقی را به مستاجر بازگرداند. این فرآیند نیازمند ارائه مدارک و مستندات کافی برای اثبات مطالبات است.

نقش شهود در اجاره نامه عادی

همانطور که پیش تر اشاره شد، نقش شهود در قراردادهای اجاره عادی، حیاتی است.

• اهمیت دو نفر شاهد برای قابلیت درخواست دستور تخلیه فوری: برای اینکه موجر بتواند از طریق شورای حل اختلاف، درخواست «دستور تخلیه فوری» را مطرح کند، لازم است که ذیل اجاره نامه عادی (غیررسمی) حتماً توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد. عدم وجود امضای شهود، این امکان را از موجر سلب کرده و او را مجبور به طی کردن فرآیند طولانی تر و پیچیده تر «دادخواست تخلیه» در دادگاه می کند.
• راهکار در صورت عدم وجود شاهد: اگر اجاره نامه عادی فاقد امضای شهود باشد، موجر باید برای «حکم تخلیه» به دادگاه عمومی مراجعه کند. در این حالت، موجر باید دادخواست «تخلیه ید» یا «خلع ید» (با توجه به نوع قرارداد) را مطرح کرده و نیاز به دادرسی و اثبات رابطه استیجاری و عدم استحقاق مستاجر برای ادامه تصرف دارد که زمان برتر است.

آیا مستاجر می تواند به دستور تخلیه اعتراض کند؟

این یکی از پرتکرارترین سوالات مستاجران و مالکان است.

• (خیر به ماهیت دستور، بله به عملیات اجرایی): به ماهیت «دستور تخلیه فوری» که توسط شورای حل اختلاف صادر می شود، نمی توان اعتراض کرد؛ یعنی مستاجر نمی تواند بگوید که این دستور اشتباه صادر شده است. اما مستاجر می تواند به «عملیات اجرایی» پس از صدور دستور اعتراض کند. به عنوان مثال، اگر موجر مبلغ ودیعه را واریز نکرده باشد یا ایرادات دیگری در روند اجرا وجود داشته باشد.
• موارد خاصی که مستاجر می تواند توقف اجرا را درخواست کند: در شرایطی خاص، مستاجر می تواند با ارائه دلایل موجه قانونی و اثبات عدم رعایت حقوق خود، درخواست توقف موقت عملیات اجرایی دستور تخلیه را از دادگاه صالح بخواهد. این موارد نادر بوده و نیازمند اثبات قوی توسط مستاجر است، مانند اثبات وجود توافق جدید با موجر برای تمدید اجاره یا پرداخت اجاره بها، یا بروز حوادث غیرمترقبه.

مدت زمان تقریبی کل فرآیند (از ثبت تا صدور)

مدت زمان مورد نیاز برای طی این فرآیند، بسته به نوع درخواست و پیچیدگی پرونده، متفاوت است.

• تخمین زمان برای دستور تخلیه (معمولاً سریع تر): فرآیند اخذ «دستور تخلیه فوری» به دلیل عدم نیاز به دادرسی و تشکیل جلسه، معمولاً بسیار سریع است و ممکن است از چند روز تا یک یا دو هفته به طول انجامد.
• تخمین زمان برای حکم تخلیه (طولانی تر): در مقابل، فرآیند اخذ «حکم تخلیه» به دلیل نیاز به دادرسی، ابلاغ، مهلت دفاع، و احتمال اعتراض و تجدیدنظر، می تواند از چند ماه تا حتی بیش از یک سال به طول انجامد.

هزینه های مربوط به درخواست و دادرسی

در هر فرآیند قضایی، هزینه هایی وجود دارد که باید پرداخت شود.

• شرح هزینه ها: این هزینه ها شامل هزینه دادرسی (بر اساس تعرفه قوه قضاییه)، هزینه ابلاغ اوراق قضایی، و در نهایت هزینه های اجراییه (هنگام اجرای دستور یا حکم تخلیه) می شود. مبلغ این هزینه ها بر اساس نوع درخواست (دستور یا حکم)، ارزش خواسته ی مالی (در صورت مطالبه اجاره بها)، و میزان خدمات مورد نیاز متغیر است. برای اطلاعات دقیق، می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.

لزوم یا عدم لزوم حضور وکیل

حضور وکیل در فرآیندهای حقوقی، می تواند به تسهیل و تسریع کار کمک کند.

• مزایای استفاده از وکیل حتی برای پرونده های ساده شورا: اگرچه پیگیری پرونده های تخلیه در شورای حل اختلاف برای «دستور تخلیه فوری» ممکن است ساده تر به نظر برسد و بدون وکیل نیز امکان پذیر باشد، اما استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی، مزایای بسیاری دارد. یک وکیل می تواند با دانش خود از قوانین و رویه های قضایی، از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده، فرآیند را تسریع بخشد، و در صورت بروز هرگونه چالش یا اعتراض از سوی مستاجر، به بهترین نحو از حقوق موجر دفاع کند. به خصوص در مواردی که پرونده پیچیدگی های خاص خود را دارد یا شامل مطالبه اجاره بهای معوقه و خسارت است، مشاوره و همراهی وکیل اکیداً توصیه می شود.

پس از صدور دستور/حکم تخلیه از شورا – گام های اولیه اجرا

تصور عمومی این است که با صدور دستور یا حکم تخلیه، کار تمام شده است؛ اما حقیقت این است که این مرحله، تازه آغاز راه برای اجرای حکم و بازپس گیری ملک است. حتی اگر فرآیند اخذ حکم از شورای حل اختلاف سریع باشد، مرحله اجرا نیازمند آگاهی از مراحل خاص خود است.

درخواست صدور اجراییه

اولین گام پس از قطعی شدن دستور یا حکم تخلیه، درخواست برای صدور برگ اجراییه است.

• مراجعه به واحد اجرای احکام شورا (یا دادگاه): موجر یا وکیل قانونی او باید با در دست داشتن دستور یا حکم قطعی تخلیه، به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف (یا دادگاه صادرکننده حکم) مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه را ثبت کند. بدون این درخواست، دستور یا حکم صادره صرفاً یک برگه کاغذ باقی خواهد ماند و قابلیت اجرا پیدا نخواهد کرد.

مهلت قانونی مستاجر برای تخلیه

پس از صدور اجراییه و ابلاغ آن به مستاجر، مهلتی قانونی برای تخلیه ملک به وی داده می شود.

• معمولاً 5 روز برای دستور تخلیه فوری: در مورد «دستور تخلیه فوری» صادر شده توسط شورای حل اختلاف، پس از ابلاغ اجراییه، معمولاً به مستاجر 5 روز مهلت داده می شود تا ملک را تخلیه کند. این مهلت کوتاه، به دلیل ماهیت فوری این نوع دستور است. در صورتی که حکم تخلیه صادر شده باشد، این مهلت ممکن است کمی متفاوت باشد.

نقش کلانتری و نیروی انتظامی

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر اقدام به تخلیه نکند، پای نیروی انتظامی به میان می آید.

• حضور در زمان اجرا و کمک به مأمورین: اگر مستاجر پس از پایان مهلت قانونی، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می تواند با مراجعه مجدد به واحد اجرای احکام، درخواست اجرای قهری حکم را نماید. در این مرحله، مأمورین اجرای احکام به همراه نیروی انتظامی (و در صورت لزوم نماینده دادستان) برای اجرای حکم در محل حاضر می شوند. نقش نیروی انتظامی، حفظ نظم و امنیت در حین اجرای حکم و جلوگیری از هرگونه درگیری یا مقاومت احتمالی است.

نحوه برخورد با اموال مستاجر پس از تخلیه (در صورت مقاومت یا عدم حضور مستاجر)

گاهی اوقات، مستاجر ملک را تخلیه نمی کند یا در زمان اجرای حکم حضور ندارد و اموالش در ملک باقی می ماند.

• تهیه صورت جلسه، تحویل به امین، یا انبار کردن: در چنین مواردی، مأمور اجرای احکام با حضور نماینده دادستان (در صورت لزوم) و شهود، اقدام به تهیه صورت جلسه دقیقی از اموال موجود در ملک می کند. این اموال سپس به یک امین مورد اعتماد تحویل داده می شوند و یا به یک انبار عمومی (تحت نظارت دادگستری) منتقل می شوند. هزینه های نگهداری از این اموال بر عهده مستاجر خواهد بود و مستاجر برای بازپس گیری اموال خود باید به مراجع ذی صلاح مراجعه کند. این اقدامات برای حفظ حقوق مستاجر و جلوگیری از ادعاهای احتمالی در آینده انجام می شود.

حتی پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، فرآیند اجرای آن نیازمند دقت و پیگیری است. واریز ودیعه به حساب دادگستری و هماهنگی با واحد اجرای احکام، گام های اساسی برای اطمینان از بازپس گیری قانونی ملک هستند.

جمع بندی و نتیجه گیری

درک مراحل و ظرافت های قانونی مربوط به گرفتن حکم یا دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، برای هر دو طرف قرارداد اجاره، به ویژه مالکان، حیاتی است. این فرآیند، اگرچه در نگاه اول ممکن است پیچیده به نظر برسد، اما با آگاهی و گام برداشتن در مسیر صحیح، می تواند راهگشای بسیاری از اختلافات باشد.

شورای حل اختلاف، با ماهیت سریع العمل خود در برخی از موارد (مانند انقضای مدت اجاره با قرارداد عادی دارای دو شاهد یا قرارداد رسمی)، این امکان را به مالکان می دهد که با سرعت بیشتری به حق خود دست یابند. تفاوت کلیدی میان «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه»، از مهم ترین نکات حقوقی است که باید مورد توجه قرار گیرد؛ چرا که هر کدام مسیر قانونی، مدارک و زمان بندی متفاوتی را می طلبند.

از تهیه دقیق مدارک و اطمینان از شرایط قانونی (به ویژه وجود شهود در اجاره نامه های عادی) تا ثبت صحیح درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پیگیری مراحل اجرایی، هر گام از اهمیت ویژه ای برخوردار است. فراموش نکنیم که واریز مبلغ ودیعه (رهن) به حساب سپرده دادگستری، شرط اساسی برای اجرای دستور یا حکم تخلیه است و عدم توجه به آن می تواند فرآیند را متوقف کند.

به طور کلی، شورای حل اختلاف می تواند مرجعی سریع و کارآمد برای حل اختلافات تخلیه باشد، به شرط آنکه موجر از شرایط و مراحل دقیق آگاهی کامل داشته باشد. با این حال، با توجه به پیچیدگی های قوانین و مقررات، و برای جلوگیری از هرگونه خطا و اتلاف وقت و هزینه، مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص در امور ملکی، همواره توصیه می شود. این امر نه تنها به تسریع فرآیند کمک می کند، بلکه تضمین کننده حفظ حقوق قانونی هر دو طرف خواهد بود.